Оценка недвижимости для ипотеки: что это, зачем она нужна и как ее проводят?

Нашли в списке документов для оформления ипотеки отчет об оценке недвижимости и не совсем понимаете что это и зачем? Это полезная процедура, которая к тому же является обязательной, в случае ипотечного кредитования недвижимости. Что она из себя представляет и как проводиться читайте  в этой статье:

Зачем нужна оценка для ипотеки?

Это процедура, которая помогает понять, сколько реально стоит та или иная недвижимость. Продать жилье собственники хотят значительно дороже его реальной цены на рынке. Поэтому покупатели заказывают оценку даже если не планируют подписывать ипотечный договор с банком. Просто, чтобы понимать фактическую стоимость объекта. Проведения сделки на рынке недвижимости без этой процедуры — неоправданный риск. Вы можете точно знать, какие квартиры «в цене» и какой ремонт хороший, но с ходу понять нюансы без навыка — невозможно. Доверьте эту работу экспертам.

Если вы рассчитываете на выдачу ипотечного кредита, то банку важно понимать реальную рыночную стоимость, за сколько он сможет продать недвижимость, если заемщик вдруг не сможет выплачивать ипотеку.

Главный аргумент — она является обязательной процедурой при оформлении ипотеки, согласно российскому законодательству.

Неважно — в залоге остается квартира, которой вы уже владеете или вы собираетесь оставить ту, что приобретаете. Анализа стоимости и ценности недвижимости на рынке вам не избежать.

Почему нужна оценка квартиры для ипотеки, если стоимость уже установлена? Вам — чтобы понимать сколько на самом деле стоит ваша будущая квартира. Банку — чтобы иметь возможность оценить риски перед выдачей кредита (подробней об ипотеке, залоге недвижимости, а также  правилах процесса читайте в нашей статье об ипотеке здесь).

Чтобы заказать проведения независимой оценки на залоговую недвижимость, вам понадобятся такие документы:

• паспорт; 
• копия кадастрового паспорта; 
• данные о недвижимости; 
• поэтажный план здания, план квартиры, техпаспорт БТИ…

Это базовый набор, какие еще справки или выписки вам могут понадобиться, читайте на сайте оценщика, которого вы выбрали для себя.

Как проводится оценка собственности?

Для начала — выбираете недвижимость. Затем, перед самым оформлением договора, необходимо связаться с независимыми экспертами по анализу стоимости и ценности недвижимости.

Работа профессиональных оценщиков заключается в том, чтобы максимально точно и полно рассмотреть объект. Все его недостатки. А также — достоинства. Отыскать максимум информации о нем. А затем — составить объемный отчет об оценке недвижимости для ипотеки. А уже на основании этого документа проходит оформления кредита. Конечно, все начинается с проведения осмотра жилплощади.

Независимые оценщики, оценивая недвижимость, обращают внимание на:

• расположение дома — в центре или на окраине; возле метро или до ближайшей троллейбусной остановки идти 15 минут; рядом лес или аэропорт — все это влияет на стоимость квартиры в конечном итоге; 
• состояние дома — новый/старый фонд, из чего его строили, по какой технологии проходила стройка… 
• состояние квартиры — в нее можно заехать жить сразу или потребуется значительный ремонт;  
• ремонт и его цена — если есть ремонт, то его качество и стоимость могут влиять на стоимость квартиры на рынке сейчас (но не на ликвидную цену); 
• состояние внутренних коммуникаций — газ, свет, вода, канализация… 
• репутацию района — чем она лучше, тем дороже жилье; 
• репутацию застройщика (если речь идет о новострое) — особенно, если речь идет о получения ипотечного кредита на этапе котлована.

Также на аналитику жилой недвижимости влияет: площадь, количество комнат, планировка, этаж и общая этажность здания и даже соседи.

Некоторые компании для процедуры оценки рассматривают материалы, которые использовались для создания дома; экологическую обстановку в районе, региона в целом; состояние двора; наличие парковок…

Это не полный перечень, но базовый. Кроме обязательных требований от банка, которые могут часто меняться. Есть и эксклюзивные методологии, которые создает каждая компания для себя.

Итого, есть несколько основных шагов:

• выбор квартиры выбор банка для ипотечной сделки 
• выбор компании, которая проведет независимую оценку 
• получение ее результата 
• получение одобрения от банка на ипотеку 
• оформления сделки  
• выдача кредита  
• покупка квартиры.

Кто ее проводит?

Чаще всего это независимые эксперты из специальных компаний. Очень редко — специальный отдел банка (трудно быть уверенными в их объективности, потому такие специалисты чаще привлекаются банком в спорных моментах, а не постоянно).

Если вы рассчитываете на выдачу ипотечного кредита в конкретном банке, имеет смысл обратиться к тем компаниям, которые рекомендует банк с его аккредитацией. Банк, который выдает ипотеку в  заинтересован в честном, полном анализе жилплощади.  Если он доверяет этим экспертам, то вам тоже стоит прислушаться.

Обратите внимание, тот, кто занимается проведения процедуры оценки не может быть вашим родственником. Есть вероятность что он будет не объективен. Банк не примет его отчет.

Отдельно отметим, что оценка квартиры для ипотеки сбербанка значительно отличается от прочих. Как минимум требованиями сбербанка к финальной документацией. Если хотите получить именно ипотеку сбербанка, выбирайте компанию из того списка, который предложат в банке (информация есть на сайте или у представителей банка).

А если вы хотите заодно прикинуть, сколько будет стоить отделка или даже полноценный ремонт — оставляйте данные в форме ниже. Мы просчитаем все возможные варианты:

Что оценивают?

Что значит “оценивать объект”? Как это происходит? На что обращают внимание? Есть три способа анализа:

1. Затратный. Перед ипотечным кредитованием мастер рассматривает жилье, рассчитывает, сколько  понадобится средств, чтобы создать аналогичную квартиру. Он дает свою независимую оценку каждому элементу — от дома до ремонта в ванной. 
2. Сравнительный (его называют рыночным). Эксперт проводит оценку исходя из информации об уже закрытых сделках на рынке. То есть, ищет на рынке как можно больше аналогичных объектов, смотрит за сколько их продали + оценивает жилье. То есть, основывает свой вывод исходя из рыночных цен и общих тенденций рынка. 
3. Доходный. Самый спорный из трех способов. После осмотра объекта и определения рыночной стоимости, специалист рассчитывает какой доход (например, от сдачи в аренду) может принести недвижимость. Для ипотек этот способ практически не используют (банк предпочитает перепродавать собственность, а не пытаться заработать на ней, сдавая ее в аренду).

Первый демонстрирует ликвидную стоимость недвижимости (то есть минимальную сумму, за которую можно продать это жилье); второй — реальную рыночную стоимость (то есть то, за сколько можно продать такую квартиру не спеша, обстоятельно, выставив недвижимость на продажу).

Какой из них подойдет вам? Часто, это зависит от того, кто выдает вам ипотечный кредит. Некоторым банкам достаточно знать рыночную стоимость жилья, другие не считают это подходящей информацией и требуют заказывать отчет с ликвидной ценой. А есть и те, что предпочитают понимать ситуацию в целом и хотят видеть расчеты рыночной и реальной стоимости сразу.

Как итог, оценочный альбом для ипотеки должен содержать целый пакет документов:

• базовая информация об объекте (задание) — название, дата, цель; 
• коротко о заказчике, а также о самом оценщике; 
• информация о том, как проводился анализ, его стандарты; 
• допущения, которые использовал специалист;  
• стоимость недвижимости с подробным обоснованием этой цифры.

Фактическая сумма ипотечного кредита будет меньше, чем та, что нужна на покупку жилья. Таким образом банк страхует себя на случай, если понадобится покрывать издержки при продаже. Нормальным считается, когда в кредитном договоре сумма 60-80% от стоимости жилья.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки?

Оплачивает оценку тот, кто покупает. Естественно, если вы продаете недвижимость, вы можете заказать услугу оценку недвижимости и оплатить ее, но это не обязательно. А вот для получения ипотеки — обязательно. Будет ли платить банк за вас? Только когда возникают конфликты, банк может самостоятельно заказать анализ. Параллельно с вами.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки не зависит от размера ипотечного займа. Она отталкивается от того, где находится квартира, а также города, в котором она расположена. В Москве такая услуга обойдется в районе 4-5 тысяч рублей. В Петербурге — до 4 тысяч. В регионах эти цены могут колебаться от города к городу.

Если вы хотите оформить ипотеку, то рекомендуем выбирать компанию из ряда предложенных банков (обычно, цены там примерно одинаковые), если “для себя” — можно заказать оценку вообще у любого оценщика из вашего города. Если вы не хотите оплачивать услуги, можно попробовать включить этот пункт в предварительные договоренности с продавцом.

Сколько ждать отчет об оценке квартиры?

Процедуру лучше заказывать непосредственно перед оформлением ипотечного кредита — чтобы в оценочном отчете была максимально актуальная информация. Кроме того, согласно законодательству, отчет для ипотечных займов остается актуальным только шесть месяцев после его создания.

В среднем, процедура занимает от 1 до 5 дней. Это зависит от удаленности дома (загородные дома всегда оцениваются дольше, хотя бы потому, что добираться до них дольше), а также от самого объекта недвижимости — площадь, окружение, условия…

Естественно, на сроки влияет загруженность независимой оценочной компании — чем она более популярна, тем больше нагрузка на специалистов и дольше сроки проведения оценки. Это не только показатель времени, это еще показатель надежности компании независимых экспертиз.

А пока проводиться оценка стоимости самой недвижимости за отдельную плату, мы можем рассчитать стоимость ремонта абсолютно безвозмездно. Нужно только оставить данные в форме ниже и все — готово: