Профессиональная приемка квартир в новостройках

Приемка квартиры у застройщика ЖК – это не просто формальность, а документально засвидетельствованное событие. В ходе и приёмки квартиры у застройщика клиент выявляет недостатки и может требовать от застройщика бесплатного исправления этих недочетов. Приёмка квартиры от застройщика начинается с осмотром жилплощади клиентом. В ходе осмотра и приемки квартиры необходимо провести проверку ключевых моментов отделки и коммуникаций. В том случае если у заказчика во время проведения процедуры приемки квартиры нет претензий к качеству отделки, сделанной застройщиком, то происходит подписание акта приема-передачи. Подробнее о том как проходит процедура подготовки к приемке и сама приемка квартиры дольщиком или его законными представителями и какие нюансы важно учитывать участнику долевого строительства или его представителям во время прохождения процедуры приемки квартиры от застройщика в статье ниже.

Важным моментом в процедуре приёмки квартиры является соблюдение сроков. Часто застройщики хитрят и говорят клиенту, что запись на приём квартиры очень длинная и ее можно провести только через 2,5-3 месяца. Таким образом застройщики уходят от ответственности и претензий, мотивируя тем, что клиент был уведомлен о проведении процедуры приема квартиры, но уклонился от приёмки квартиры. Это позволяет застройщику не проводить работу с дефектами.

Бывает и такое, что клиенту нужно срочно въехать в жилье, он не осматривает квартиру должным образом, подписывает бумаги, а потом в процессе эксплуатации выявляет недочеты и начинает требовать от застройщика их исправления. Законно ли это? Да, это законно, если дефект был обнаружен в первые 2-3 года. Но лучше все же провести полноценную приемку квартиры у застройщика, чтобы в будущем избежать спорных моментов.

Так как при наступлении этих самых спорных моментов есть огромное количество нюансов. Достаточно сказать, что никто, ни один застройщик или его представители, имея на руках подписанные участником долевого строительства акты выполненных работ и приема-передачи квартиры, не согласятся с тем, что все недочеты, которые дольщик выявил позднее в процессе эксплуатации квартиры, возникли именно по причине халатности и недобросовестности самого заказчика или нанятой им бригады мастеров-отделочников (это актуально для квартир, которые подготавливаются к сдаче с ремонтом). Все дефекты необходимо выявлять сразу же на моменте приема квартиры и моментально составлять акт, в котором эти дефекты подробным образом и описываются. В противном случае участнику долевого строительства предстоит столкнуться с бюрократизмом и судебной системой, потратить много сил, времени, нервов и денег для того, чтобы доказать, что строительные или же отделочные работы в его квартире были выполнены ненадлежащего качества и с нарушением определенных норм, в результате чего и произошло обнаружение скрытых ранее дефектов.

В статье подробно расскажем о том, как именно должна проходить приемка квартиры, что необходимо проверить и как проводить осмотр квартиры от застройщика при составлении финального акта приема-передачи новостройки в собственность участника долевого строительства. Также отдельно подчеркнем на что именно важно обратить внимание прежде, чем подписать акт приема-передачи и получить ключи.

Приемка включает в себя тщательный осмотр дольщиком приобретенного им у застройщика жилья. При этом важны все ключевые моменты, такие как:

• - инженерное оборудование новостройки: электрика,
вентиляционные каналы, трубы водоснабжения и канализации;
• - сам дом: отделку, установки окон, дверей, в том числе и входной двери, пол и потолок, а также стены.

Должный осмотр квартиры от застройщика участником долевого строительства или его представителями, действующими на основании нотариальной доверенности, крайне необходим, так как акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику или его законным представителям – юридическая процедура, которую позднее, в случае выявления скрытых дефектов через промежуток времени, придется оспаривать в суде с привлечением к делу экспертов и узконаправленных специалистов.

Согласно действующему законодательству никто не имеет права торопить дольщика с осмотром квартиры в ходе приемки и препятствовать ему ознакомиться с теми или иными инженерными коммуникациями и отделкой. Об этом важно помнить, начиная процедуру. Кроме того, на приемку может явиться кто-то из дольщиков, а не вся семья коллективно, но для этого необходимо, чтобы у явившегося дольщика на руках были доверенности от остальных дольщиков.

Прежде всего необходимо подготовиться к событию морально. Настроить себя на доброжелательный, но твердый тон. Не спешить и не волноваться. Важно зафиксировать недочеты, проверить имя собственника и наименование компании-застройщика во всех документах, включены ли реквизиты и паспортные данные, а также согласие на обработку персональных данных.

При проведении приема объекта долевого строительства от застройщика не стесняйтесь указывать компании застройщику на все недочеты, обнаруженные Вами при осмотре квартиры и требовать устранения недочетов, составляя претензию. Если отмахнуться от этого, то впоследствии придется устранять неисправности своими силами и за собственный счет, так как после подписания документов о приеме квартиры между покупателем и застройщиком, доказать и потребовать что-либо будет очень трудно.

К приемке квартиры от застройщика нужно подготовиться со всей ответственностью и тщательностью. Первое, что необходимо сделать – это собрать пакет документов заранее, приготовить вещи и инструменты, которые нужно взять с собой. Это значит, что нужно подготовиться и морально. Договориться со всеми дольщиками и застройщиком об удобной дате проведения процедуры приема жилья.

Для того, чтобы быть уверенным в том, что вся процедура проходит по закону, а документы оформлены должным образом, дольщику перед участием в осмотре помещения стоит внимательно прочесть не только свой договор, но и статьи No 7 и No 8 Закона о долевом строительстве. Они в открытом доступе в интернете и найти их не составит труда.

В случае, если клиент не прибыл на приемку квартиры от застройщика в срок до 8-и недель или в иной срок, предусмотренный в договоре ДДУ, то компания-застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке.

Паспорта всех указанных в договоре ДУ лиц (естественно, что необходимо и их присутствие, в противном случае предоставляется нотариально заверенная доверенность) и сам договор ДДУ.

Никакие другие документы Вам не потребуются. Все акты приема-передачи и прочие документы, которые предстоит составить в ходе процедуры, предоставляет строительная компания, которая строила дом.

Кроме документов на приемку квартиры в многоквартирном доме предстоит взять еще несколько важных вещей, которые помогут провести приемку квартиры и выявить имеющиеся недостатки, недочеты и дефекты. Итак, в список войдут:

• блокнот и несколько шариковых ручек, для составления списка-описи выявленных дефектов или составления расписки;
• кусочек школьного мела, бумажный скотч и смываемый маркер – эти предметы пригодятся для того, чтобы отмечать дефекты. Клеить скотч с написанными на нем комментариями. Смываемый маркер также пригодится для того, чтобы обводить царапины на окнах;
• небольшой электроприбор, например, настольную лампу для контроля исправности всех розеток;
• спички и свечу, которые помогут определить благодаря колебанию пламени тягу в вентиляции и сквозняки под окнами;
• лампочку для контроля патронов люстр и светильников;
• фонарик, рулетку, уровень – с их помощью можно провести контроль качества укладки напольного покрытия, качества штукатурки и т.п.;
• стремянку, которая позволит добраться до тех же патронов люстр и потолка.

Но это только минимальный набор инструментов, которые пригодятся. Если квартира в многоквартирном доме была подготовлена к приемке с отделкой, то понадобится гораздо большее количество специальных инструментов, которые помогут полноценно оценить отделку помещений. А именно:

• - лазерный нивелир, который позволит проверить качество отделки как потолка и стен, так и напольного покрытия. Обязательно берите тот, который позволяет сделать развертку луча на 360;
• - тепловизор пригодится, если приемка недвижимости проводится зимой. С его помощью можно легко узнать теплопроводность наружных стен на промерзание в холодное время года.

Если эти предметы и способы пользования ими кажутся для Вас сложным, то обратитесь к специалистам, которые приедут на прием недвижимости вместе с Вами и профессионально проведут приемку квартиры в многоквартирном доме по всем правилам.

Прочтя нашу статью, Вы узнаете, что приемку по правилам проводят в светлое время суток, в приемке должны принимать участие представитель компании-застройщика и все дольщики. В обязательном порядке проводится осмотр, составление и подписание всех документов, которые необходимы для передачи квартиры в собственность дольщику и только после этого он может принять ее.

Однако существует несколько нюансов, в связи с тем, что новостройки бывают двух типов: без отделки и с ремонтом.

• - Квартира без отделки – чтобы принять квартиру без отделки в новостройке, проверяются инженерные системы: вентиляция, электрика и наличие выводов для подсоединения труб водоснабжения и канализации. Ровность пола и стен может быть неидеальной, стяжка пола делается в процессе ремонта. Если же в квартире уже сделана отделка и оштукатурены стены, т.е. имеется черновая отделка, то ее качество также проверяется дольщиком до подписания приема недвижимости.
• - Квартира с ремонтом – Процедура приемки недвижимости с финишной отделкой, необходим более тщательная ревизия в квартире. Проверка не только инженерных систем, но и качества исполнения ремонта, отсутствия сквозняков, исправности отопления, особенно, если на улице уже отрицательные температуры. Квартира с ремонтом - это предназначенная для полноценной эксплуатации без “доделок” и устранения недочетов.

В ходе приемки квартиры и проверки качества ремонта, необходимо учитывать несколько важных правил.

• - Стены, потолок и пол – Допустимы неровности до 5 мм, отклонение стены по вертикали не должно превышать 15 мм. Отклонение плит пола и потолка должно быть не больше 20 мм. Отклонения проёмов дверей — 10 мм. Проверьте качество укладки напольного покрытия, штукатурки или качество оклейки обоями.
• - Водоснабжение и канализация – Проверьте заземление ванны, а также отсутствие пятен и сколов на сантехнике. Проверьте также серийный номер приборов учета воды и запишите показания. На всех трубах должны стоять запорные механизмы и заглушки.
• - Вентиляция – Проверить работу вентиляции можно свечой по колебанию огня.
• - Электрика – При помощи настольной лампы, проверьте исправность розеток, а работу цоколей проверяют лампочкой.
• - Окна и двери – Ручки не должны заедать, монтажная пена не должна проступать, а створки окон, если они поворотно-распашные, легко устанавливаться в выбранное положение.
• - Входная дверь – Проверьте работает ли дверной звонок и наличие глазка. Механизм двигается в идеале хорошо, легко, без заеданий. Дверь должна плотно и легко закрываться.

Если все пункты соблюдены, то квартиру в новостройке можно принять и подписать соответствующий акт.

После проверки всех моментов в квартире в новостройке, необходимо будет составить акт приема-передачи, а если у дольщика есть претензии к качеству работ, то и дефектовочный акт, где подробно описываются все обнаруженные в квартире в новостройке дефекты и в какие сроки застройщик должен их устранить. Иногда застройщики предлагают выплатить дольщику определенную сумму денег в руб., чтобы не тратить время на устранение недостатков в квартире. Однако важно помнить, что такой подход в корне неверен и соглашаться на него не стоит. После чего дольщик уже может заниматься вопросами оформления недвижимости в новостройке в собственность, так как получил ключи. После чего покупку новой квартиры можно считать состоявшейся.

Некоторые опытные юристы в ответ на вопрос, не рекомендуют подписывать акт приема-передачи квартиры, если обнаружены недочеты, так как после подписания документов добиться от застройщика исправления дефектов будет сложно. Если же представитель компании настаивает на подписании документа, то необходимо указать в нем все дефекты, обнаруженные при осмотре и сроки их устранения. Не стесняйтесь писать в акте приема-передачи обо всех выявленных в процессе приемки квартиры проблемах. Это правильно. Кроме того оставьте копию подписанного сторонами акта себе. Возможно в дальнейшем эта копия Вам еще пригодится, чтобы провести все этапы экспертизы конструкции и выявить дополнительные проблемы и недостатки в инженерных решениях.

Такая экспертиза может занять несколько месяцев, поэтому многие дольщики отказываются от ее проведения, не доверяя политике конфиденциальности и просто подписывают все необходимые документы по требованию заказчика и занимаются оформлением жилья на адрес. После чего уж своими силами исправляют все недоделки, которые обнаружили после нескольких месяцев использования инженерных сетей квартиры в новостройке.

Как правило недобросовестные застройщики нарушают именно технологию монтажных работ при установке оборудования: запорных кранов на воду, радиаторов отопления, приборов общедомового учета и счетчиков в самой квартире. Нарушают требования к ровности стен и оставляют перепады пола. Если устранить дефектные моменты и нарушения, а потом пойти в суд, то такое дело не сможете выиграть. Все недочеты строительства дольщик должен выявить на этапе первичного осмотра, проверки и приемки новой квартиры. В случае, если документы уже подписаны и дольщик дал согласие принять жилье в том виде, в каком оно есть, представитель застройщика не должен ничего исправлять. При этом неважно каков уровень качества отделки квартиры.

Кроме того необходимо всегда давать обратную связь руководству о застройщике. И следить за новостями на рынке недвижимости. Это позволит выгодно приобрести квартиру и добиться от застройщиков качественного исполнения своих обязательств.

В случае, когда недочеты строительства или отделочных работ выявили позднее, уже после сдачи квартиры, бесполезно предъявлять застройщику требования их исправить, так как это не соответствует юридическому порядку. В таком случае поможет только вызов эксперта, помощь которого потребуется обязательно и который осмотрит квартиры и зафиксирует недочеты. После чего даст заключение о причине появления тех или иных проблем в новостройке: перекосе новых дверных или оконных проемов, трещин стыков штукатурки, протеков стояков, несоответствия нормам СаНПИН, отсутствии вентиляционных камер и отсутствии или нарушении вентиляции, отсутствие входных или межкомнатных дверей, в момент, когда сдается квартира и т.п. Эксперт также может дать оценку размера ущерба на дату обращения и составить полноценный отчет об общем техническом состоянии квартиры, в котором обязан указать все замечания и зафиксировать информацию о персональной проверке.

После того, как будет установлено наличие нарушений при строительстве данного ЖК или отделки площади квартиры, участник долевого строительства получит на руки соответствующие документы, с которыми может использовать свое право на защиту законом и обратиться в суд с целью получения компенсации на ремонт квартиры ненадлежащего качества в новостройке. Особенно это актуально для тех граждан, у которых имеется ипотека, которую предстоит выплачивать еще несколько лет за недвижимость, которая по сути не соответствует заявленному при заключении договора на долевое строительство. Отправить новые документы и претензию в органы правопорядка можно не только лично, но и через электронные сервисы.

Помощь эксперта и адвоката при обращении в суд по вопросам недобросовестности застройщиков необходима. В случае, если суд откажет в удовлетворении требований, необходимо подавать апелляцию. В любом случае отстаивать собственные права на качественную недвижимость необходимо.

Таким образом каждому участнику договора долевого участия (ДДУ) следует помнить, что приемка квартиры – важный с юридической точки момент. При безответственном подходе и халатности, проявленной при осмотре и выявлении скрытых дефектов строительства и отделки (при проведении приемки квартиры с ремонтом), это может впоследствии обернуться дополнительными расходами на ремонт, а также затратами на услуги эксперта и адвоката в случае необходимости судебного разбирательства и предъявления претензий компании-застройщику.

По этим причинам подходить к процессу приемки квартиры необходимо ответственно и последовательно, со знанием всех основных юридических моментов и нюансов.