Можно ли продать ипотечную квартиру?

Хотите продать ипотечную недвижимость, но не знаете как это сделать? Возможно ли это? Да, это возможно, а в статье мы расскажем как:

Почему сложно продать квартиру в ипотеке?

Ипотека — удобный, но довольно длительный способ приобретения недвижимости, который делает возможной покупку жилья практически любым гражданином. Как она работает и кто ее может получить, читайте статье по ссылке здесь.

Фактически, именно банк является собственником недвижимости, пока кредит не будет погашен полностью. Ее можно сдавать, ремонтировать, завещать (вместе с долгом по кредиту)… Но если вы не выплатите платеж вовремя, банк имеет право отобрать жилье и перепродать его.

Поэтому, для продажи такой недвижимости главная проблема в том, что мало кто хочет приобрести недвижимость, если владельцы недвижимости еще не выплатили по ней долг банку. Как итог — покупка ипотечной недвижимости сопровождается значительными рисками. А сам процесс сложнее и требует больше времени и внимания.

Зато, такую недвижимость можно купить выгоднее и даже выбрать более интересные варианты. Поэтому, такой вариант чаще выбирают не конечные покупатели, а риелторы. Они таким образом вкладывают деньги, получая прибыль от перепродажи жилья позже и уже после снятия обременения.

Очевидно, что продажа квартиры в ипотеке несколько сложнее, чем обычная процедура купли-продажи, но все же вполне реализуемая. Есть даже несколько вариантов как это можно сделать:

* Обратите внимание, дальнейшее касается именно заложенной недвижимости, если вы брали ипотеку, чтобы купить квартиру, а в залог оставляли ваш дом, то описанное ниже касается дома, а не квартиры.

4 способа как продать ипотечную квартиру

Сразу отметим — вне зависимости от того, какой способ вам подойдет больше, согласно закону РФ (статья 391 ГК РФ) вы обязаны уведомить банк перед продажей ипотечной недвижимости. Часто, даже процедуру продажи необходимо заключать с его привлечением. Практически все они заинтересованы не только в том, чтобы вы платили ежемесячно некоторую сумму, но и чтобы долг был выплачен полностью. Если вы приводите логичные аргументы и весомые доказательства необходимости (а не просто желания) избавиться от ипотечного кредита, банк не будет против.

Некоторые из финансовых учреждений еще и помогают с поиском покупателя и оформлением всех необходимых документов.

Ситуации бывают разные и каждую из них можно обосновать как достаточную. Самые распространенные причины продажи залоговой недвижимости — потеря трудоспособности или рабочего места; переезд; болезнь близкого родственника.

А теперь перейдем к четырем способам решения проблемы:

1. Погасить ипотеку досрочно

Самый простой и быстрый вариант — погасить кредит и только после этого приступать к продаже. Или во время поиска покупателя начать собирать средства и документы. Кроме того, рекомендуем заранее ознакомиться с правилами банка, который выдал вам заем, расписать схему досрочного погашения и строго ей следовать.  А затем продать уже купленную квартиру.

Банки идут навстречу клиентам. Но у них есть условия, нарушив которые вы можете получить штраф или даже расторжение договора (что потребует от вас одномоментной выплаты всех средств).

Иногда, для того чтобы выполнить такой способ погашения, клиент берет потребительский кредит… Это, конечно, сокращает время решения вопроса. Но увеличивает ваши расходы (проценты по потребительскому кредиту часто выше, чем по ипотеке, а условия — жестче).

2. Передать ипотеку покупателю

Покупатель готов платить кредит дальше? Это один из самых безопасных вариантов. Тут многое зависит от того, клиентом какого банка является покупатель. Если того же, в котором вы оформили займ, то переоформление ипотеки пройдет быстро.

Если нет — переоформление кредита может усложняться. Тут одно из двух — либо покупатель берет ипотеку в вашем банке, либо вашу ипотеку передают в его банк. Первый вариант — займет больше времени, так как помимо процедуры оформления понадобится чуть больше времени на проверку (аналогичную той, которую проходили вы). Второй способ переоформление ипотечных обязательств тоже может затянуться из-за того, сделку по факту заключают два банка.

3. Погасить ипотеку авансовым платежом покупателя

Как продать квартиру в ипотеке если до погашения еще далеко? Используя деньги покупателя для погашения задолженности.

Способ заключается в том, что покупатель оплачивает покупку в несколько этапов. Авансовым платежом можно погасить ипотеку, затем с недвижимости снимается обременения и залоговую недвижимость  можно продавать. Продавец получает только вторую выплату. Банк — первую. Задолженность погашена, недвижимость полностью переходит к новому владельцу.

Этот метод считается самым рискованным для покупателя. Он сначала платит определенную сумму, потом ждет пока продавец погасит задолженность и получит права на квартиру. А затем уже — приобретает недвижимость за оставшуюся сумму. Мало того, что ему нужно иметь достаточную сумму наличными, так и гарантий того, что продавец выполнит все свои обязательства у него практически нет.

В таких случаях, обычно, до оформления сделки купли-продажи составляется предварительный договор, в котором подробно прописываются все детали и условия. В нем же фиксируются конкретные суммы, которые должны быть выплачены. Это дает хоть какую-то уверенность.

4. Есть и четвертый способ — продажа квартиры банком.

Правда, такой способ часто связан с неприятными событиями — человек не выполняет залоговые обязательства и у него скопился довольно большой долг. В таком варианте вы не получите ничего. Если обратиться банк заранее и показать доказательства того, что вам нужно продать недвижимость и вы не сможете делать платежи, компания, пойдет на встречу и вы избежите долговой ямы.

А пока будут проходить все процедуры переоформления, вы можете спокойно заняться обустройством своего нового места жительства. Например, затеять ремонт. Чтобы не тратить время и силы… можно заказать бесплатный расчет ремонта в форме ниже:

Какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеке?

Есть базовый набор документов для заключения договора купли-продажи:

• паспорта покупателя и продавца;,
• договор для сделки;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт квартиры;
• поэтажный план здания.

Для продавца также понадобятся:

• справка о состоянии семьи;
• свидетельство о рождении ребенка и/или браке;
• разрешение от органов опеки (если есть ребенок);
• разрешение на продажу от супруга/супруги;
• справку о собственниках (+ доверенность от других собственников, если есть).

Если покупатель берет на себя обязательства по выплате кредита, ему придется собрать весь пакет документов, которые требует банк и заказать оценку недвижимости в аккредитованной компании (подробнее об этом писали здесь).

Если вы выбрали третий способ, то пригодится еще и предварительный договор (в нем прописаны все дополнительные условия).

Вопросы и ответы

А теперь ответы на шесть самых популярных вопросов по теме от эксперта:

1. Как продать квартиру в ипотеке сбербанка?

В данном случае, вам подходят только первый и третий вариант. Ипотеку сбербанка можно погасить только выплатив остаток. При этом, банк с удовольствием идет навстречу клиентам и обеспечивает максимальную безопасность сделки, если покупатель погашает остаток кредита.

2. Реально ли продать квартиру в ипотеке быстро?

За пару дней — точно нет, даже если вы найдете покупателя. За пару недель — сомнительно, но шансы есть. Два-три месяца от момента нахождения покупателя до процедуры покупки — точно да, в любом из вариантов. Сама процедура снятия обременения не такая уж долгая, а вот подготовка к ней занимает немало времени. Что уж говорить о ситуации, когда залоговое жилье передается в другой банк…

Учтите, что поиск покупателя — тоже непростая задача. Особенно, если вы планируете отказаться от услуг риелтора. Чтобы ускорить процесс можно попросить помощи у банка или специалиста на аутсорсе. Но это будет вам стоить определенной комиссии.

3. Можно ли продать квартиру банку за деньги?

Практически не реально. Банк может продать вашу квартиру и этими деньгами погасить ипотеку. Может даже сделать это несколько дороже, чем указано в выводах оценщика, но эта сумма уйдет на издержки. Как результат — долга у вас уже не будет, но и денег не прибавиться. Хорошо, если вы успели вовремя и не накопили долгов.

4. Можно ли продать ипотеку и заработать?

Если вы покупали квартиру на этапе котлована в выгодном месте, а теперь продаете готовую въезду и заранее все просчитали — так можно заработать. Именно на разнице в цене. Даже с условием ипотеки на этой квартире можно найти покупателя по выгодной для вас цене. Но это небыстрый процесс — от момента покупки до выгодной продажи может пройти от трех до пяти лет (с учетом строительства и поиска покупателя).

5. Можно продать квартиру в ипотеке, купленную с материнского капитала?

В такой квартире часть собственности принадлежит несовершеннолетнему ребенку, а значит — после продажи ему должна достаться доля, которая соответствует его вложению (то есть материнскому капиталу). Возможно ли это сделать? Теоретически — да, на практике — нет. Банк просто не пойдет на такое.

6. Можно продать ипотечную квартиру, если в ней прописан еще человек?

Да, если вы получили от него доверенность, распоряжаться его долей. Если же такого документа, заверенного нотариально нет, то и продать вы можете только часть, которая принадлежит вам. А с учетом того, что это залоговая недвижимость, шансы стремятся к нулю.

Квартиру в ипотеке можно продать, разменять или даже подарить, но все это потребует дополнительных усилий. Готовы ли вы к ним? Или лучше все же погасить задолженность постепенно? Решать, конечно только вам.

Мы убеждены — хороший ремонт в квартире поможет не только ее продать не только дороже, но и быстрее. Во сколько обойдется сделать свою недвижимость привлекательнее для покупателя? Заполните форму ниже и получите расчет ремонта: