Как узаконить перепланировку в квартире: 7 ответов на популярные вопросы

Что такое узаконивание перепланировки и зачем его делать?

Согласование перепланировки – важный этап подготовки к ремонтным работам, связанным с изменением первоначального планировочного решения квартиры. Этот процесс включает сбор всех необходимых документов и получение разрешения на перепланировку от контрольно-надзорных органов.

Однако не все собственники квартир соблюдают законный порядок проведения работ, установленный Жилищным кодексом РФ.

Многие люди ошибочно полагают, что если они являются полными владельцами жилья, то им не нужно согласовывать ничего, и они могут изменять планировку квартиры по своему усмотрению. Но это не так:  в конструкции многоквартирного дома все продумано до мелочей и решать, какие стены можно убрать или “подвинуть” может только человек с инженерно-архитектурным образованием.

Некоторые собственники надеются на то, что никто не узнает об уже выполненной перепланировке и без предварительного согласования проводят желаемые ремонтные работы на свой страх и риск.

Самовольные изменения положения стен могут быть опасны как для самих жителей квартиры, так и для их соседей. Именно поэтому существует процесс предварительного согласования перепланировки. Сотрудники жилищных служб оценивают, насколько предложенная перепланировка будет безопасна и только после этого дают или не дают свое согласие на нее.

Узаконивание и согласование — разные вещи, но их часто путают. Согласование проводится перед началом перепланировки, во время согласование на нее дают разрешение. Узаконивание же происходит уже после перепланировки, если она была выполнена без согласования. С этим чаще всего встречаются новые владельцы квартир, которые не знали, о незаконных изменениях.

Но в этой статье мы будем использовать оба понятия, чтобы избежать путаницы.

В каких случаях перепланировку нужно согласовывать?

Получить разрешение требуется, если:

1. Вы планируете поменять оснащение квартиры, например, заменить газовую плиту на электрическую или душевую кабину на ванную.
2. Вы собираетесь вносить изменения в системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.
3. Вы изменяете границы помещений: меняете конфигурацию стен, перегородок, оконных и дверных проемы, поднимаете или опускаете уровень пола.
4. Вам необходимо демонтировать стены, строить новые перегородки, делать новые или закрывать существующие проемы. Даже если стены не являются несущими. Это также относится к перегородкам из гипсокартона, если они полностью перекрывают проход и имеют дверь.
5. Если вы меняете конструкцию полов в старом доме с деревянными перекрытиями.
6. Если планируется создание антресоли, но при этом площадь такой антресоли не превышает 40% от общей площади помещения.

Есть спорные ситуации, связанные с согласованием перепланировки. Например, трогать несущие стены нельзя, но в некоторых типах домов в них можно сделать проем с дополнительным укреплением. Такие ситуации разбираются в индивидуальном порядке.

Как узаконить перепланировку в квартире в Москве?

Вот основные шаги, которые следует сделать при узаконивании перепланировки в Москве:

1. Проверьте свои документы: Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть в порядке. Убедитесь, что у вас есть договор купли-продажи или сертификат о регистрации права собственности на жилые помещения. Также стоит подготовить: выписку из реестра, техпаспорт помещения (заказать его можно в БТИ или МФЦ), справку из СЭС.
2. Подготовьте проект перепланировки: Для узаконивания вам потребуется разработка проекта перепланировки вашей квартиры квалифицированным проектировщиком-инженером. Заключите договор с проектировщиком и обсудите детали проекта, после этого дождитесь подготовки проекта — он тоже нужен для узаконивания. Еще на этом этапе можно узнать, какие изменения можно узаконить, а какие нет.
3. Получите техническое задание: Проектировщик составляет техническое задание, которое должно быть утверждено компетентным органом. В Москве это может быть государственная инспекция архитектурного и строительного надзора (ГИАСН) или другая ​​аналогичная организация.
4. Получите разрешение на строительство: Предоставьте разработанный проект перепланировки в соответствующий орган, чтобы получить разрешение на строительство. Органом, ответственным за выдачу разрешений в Москве, может быть ГИАСН. Максимальное время, за которое вам должны дать ответ — 45 дней.
5. Осуществите перепланировку: После получения разрешения на строительство у вас есть 12 месяцев, чтобы сделать разрешенные работы. После этого разрешение будет недействительным. При выполнении работ, обязательно соблюдайте технологические и строительные нормы, чтобы работа была выполнена безопасно и качественно.
6. Пройдите комиссию: По окончании перепланировки квартиры, вам необходимо пройти комиссию составленную компетентным органом или ГИАСН, чтобы принять изменения и получить акт разрешения на ввод в эксплуатацию.

Обратите внимание, что эти шаги являются общим руководством, и в каждом конкретном случае могут быть свои особенности. Рекомендуется обратиться к знающему специалисту, который будет помогать вам непосредственно в процессе узаконивания.

Можно ли узаконить перепланировку после перепланировки?

Узаконить уже сделанную перепланировку тоже можно, если изменения, сделанные во время нее, не являются запрещенными. Но процесс узаконивания будет проходить уже не в жилищных органах, а в суде.  Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры:

1. Собрать те же самые документы: выписка из ЕГРН о праве собственности, справка СЭС, новый технический паспорт помещения. Для того, чтобы его сделать, вам нужно будет пригласить в квартиру сотрудника жилищных служб с экспликацией квартиры — на ней будет нарисовано изначальное положение стен. Сотрудник отметит на плане, какие изменения были внесены в ходе незаконной перепланировки.
2. Нужно оповестить отдел архитектуры органов жилищного управления в вашем районе о несанкционированных изменениях, проведенных в квартире.
3. Подайте иск в суд, приложив все перечисленные документы. Если суд примет решение в вашу пользу и разрешит внести изменения в план, то тогда переходим к следующему шагу.
4. Оплатите госпошлину и обратитесь в местное БТИ — они внесут изменения в план квартиры, который хранится у них в архиве. После этого возьмите копию нового техпаспорта.
5. Посетите Кадастровую палату и МФЦ, собрав все перечисленные документы, решение суда и новый техпаспорт. Снова оплатите госпошлину и договоритесь о визите специалиста из кадастровой палаты — он зафиксирует изменения в кадастровом учете. После этого вам выдадут новый кадастровый паспорт.

Как видите, согласовать изменение перед перепланировкой гораздо проще, чем узаконивать изменения, когда они уже сделаны. Поэтому если вы планируете изменить конфигурацию перегородок в своей квартире, лучше позаботиться об этом заранее, избежать проблем и траты денег.

Сколько стоит узаконить перепланировку?

Согласование перепланировки при помощи специалистов в Москве стоит от 13 до 15 тысяч рублей — в эту стоимость не включена подготовка проекта. Сам проект в архитектурном агентстве будет стоить от 15 до 100 тысяч — в зависимости от прайса самого агентства, а также от сложности работ.

Если же перепланировка уже сделана, но на ее узаконивание придется потратить больше 30 тысяч рублей: штраф, за незаконное изменение конфигурации стен + госпошлина от 2000 до 2500 рублей, которую нужно оплатить дважды.

В некоторых особо конфликтных случаях незаконной перепланировки, на владельца могут наложить запрет выезда за границу, а квартиру продать с торгов. Стоимость продажи (которая будет заметно ниже рыночной) без учета трат на проведение торгов, вернут владельцу. Такие меры принимаются в случае, если владелец отказывается узаконивать перепланировку или возвращать перегородки на прежние места.

Какую перепланировку нельзя узаконить?

Есть изменения, которые не получится ни согласовать перед перепланировкой, ни узаконить уже после нее. Если вы только планируете перепланировку, то лучше ознакомиться с этим списком заранее:

• Запрещен перенос “мокрых” зон на жилые площади. То есть расширить туалет или ванную за счет площади коридора можно, а вот за счет площади гостиной или спальни — нет.
• Запрещен снос несущих стен и колонн, в большинстве домов запрещено проектирование проемов в несущих стенах.
• Запрещено проводить любые изменения, которые будет видно на фасаде здания. Например, сделать панорамные окна в доме, где все окна обычные.
• Запрещено переносить радиаторы отопления на балкон или лоджию. Также туда нельзя проводить систему теплого пола.
• Нельзя подключать систему теплого пола к центральному отоплению.
• Нельзя присоединять территории общего пользования к квартире и ограничивать в них доступ. Например, присоединить тамбур или чердак.
• Нельзя сносить перегородку между газифицированной кухней и жилой комнатой. Разрешение могут дать только в том случае, если в плане указана раздвижная перегородка.

Все эти действия напрямую влияют на безопасность жильцов квартиры и дома, поэтому согласовать их проведение не получится.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой может быть довольно сложным и проблематичным процессом. В России законодательство требует, чтобы все изменения в структуре жилого помещения были узаконены и зарегистрированы в установленном порядке. 

1. Разрешение на перепланировку. По закону, в России перепланировка жилых помещений должна быть узаконена и получить соответствующее разрешение. Если перепланировка квартиры не была узаконена, то никакой банк не выдаст на нее ипотеку. Поэтому продать квартиру возможно только людям, у которых на руках есть вся сумма.
2. Ограничения при продаже. Если в ходе продажи выясниться, что в квартире проводилась перепланировка, но в плане это не указано, то вы рискуете, во-первых, потерять покупателей, а во-вторых, попасть во внимание жилищных служб. Это произойдет, если несостоявшиеся покупатели или риелтор подадут на квартиру жалобу. Нужно понимать, что продавая квартиру с незаконной перепланировкой и не сообщая об этом, вы переносите свою ответственность (в том числе и финансовую) на будущих владельцев. Поэтому удивляться в случае жалобы не стоит.
3. Потеря ценности. Квартира с неузаконенной перепланировкой, о которой известно покупателям, стоит на 15-20% ниже рыночной стоимости. Так что вам придется снизить цену или провести ремонт для возвращения квартиры в исходное состояние.
4. Возможные последствия: В случае, если вы продаете квартиру с неузаконенной перепланировкой, как продавец вы все равно можете нести ответственность перед законом. Покупатель или государственные органы могут обратиться с требованием устранить незаконные изменения или потребовать возмещения ущерба.

Так что юридически, продать квартиру с незаконной перепланировкой нельзя, но технически это возможно. Но при попытке такой продажи помните, что вы рискуете быть обличены, навлечь на себя не только гнев покупателей, но и ответственность перед жилищной инспекцией.

Ремонтная компания “Мастера ремонта” поможет сделать ремонт вместе с перепланировкой, согласовав ее перед проведением. Если вы хотите изменить расположение стен в квартире, но не хотите самостоятельно бегать по инстанциям, мы сможем сделать это за вас. Чтобы рассчитать стоимость ремонта и задать уточняющие вопросы консультанту, воспользуйтесь нашим калькулятором.