Ипотека: что такое, кто может ее взять и как оформить?

Как оформить ипотеку и чем отличается от потребительского кредита? Кто занимается жилищным кредитованием и почему они выдают займы с такими выгодными условиями? Обо всем этом расскажем в статье:

Определения и факты

Ипотека — это кредит под залог недвижимости. Часто она воспринимается как кредитование покупки жилья, но это не совсем так.  Основное отличие от обычного кредита — в залоге недвижимого имущества. Его можно только покупать, при помощи займа. Или недвижимость, которая становится гарантией, уже может быть собственностью заемщика. 

В первом случае, выдача ипотечных средств производиться для покупки жилья. То есть, вы выбираете жилье, оформляете на него получение средств, передаете их застройщику, а банку — права на жилье. По факту, пока вы не выплатите полностью долг, вы не являетесь полноправным владельцем и в случае неуплаты недвижимость отберут, еще и обяжут выплачивать остаток долга. 

Вот втором случае, выдают кредиты на другое жилье, ремонт, автомобиль или бизнес. А иногда — даже без указания конечной цели кредитования. Правда, такой подход будет требовать дополнительных платежей и, скорее всего, сделает срок погашения долга короче. Но на этот период недвижимость тоже до конца не принадлежит собственнику и в случае нарушения договора — передается банку.

Предметом ипотеки всегда является недвижимость. Разновидностью залога может быть квартира, дом, коммерческая недвижимость, или даже просто земля.

Еще из характерных особенностей можно выделить сроки. Стандартный ипотечный договор заключается на 10-15-20 лет. В результате даже довольно дорогая недвижимость (30-50 тысяч долларов), достанется покупателю за 400-500 долларов в месяц и все это время в квартире можно уже жить.

Кому дают ипотеку?

Тем у кого есть недвижимость в собственности и/или есть достаточный доход для оплаты ежемесячных платежей.

Часто, банки отталкиваются именно от фактических доходов клиента и предоставления кредита зависит от того, зарабатывает ли он достаточно, имеет ли достаточно надежный источник заработка и подходит ли по возрасту (чтобы выплачивать кредит, находясь в работоспособном возрасте). Базовые требования для заемщика выглядят так:

• гражданство РФ + прописка на территории страны;
• возраст от 21 до 75 лет (на момент выплаты ипотеки);
• подтвержденный стабильный доход;
• стаж на месте работы (текущем) не менее трех месяцев.

Что вы должны сделать прежде чем взять кредит на жилье?

Перед подписанием кредитного договора на жилую недвижимость, нужно:

1. Определиться какой первоначальный взнос

Часто, оформления ипотеки откладывается именно по тому, что в условиях есть от 10 до 50% первоначального взноса. А, например, молодая семья не может себе позволить такую сумму.

2. Изучить процентные ставки и конечную сумму, которую вам придется платить ежемесячно и сравнить их со своими доходами

Перед тем как связывать себя такими финансовыми обязательствами, рассчитайте какой платеж вам придется выплачивать каждый месяц. Безусловно, консультант в банке может подсказать, но мы рекомендуем изучить вопрос заранее. 

Процентная ставка — это та сумма, которую банк берет с вас за то, что выдает вам средства на недвижимость. Ее могут рассчитывать как процент от общей суммы или как процент на остаток суммы кредита (аннуитетный и дифференцированный платеж).

3. Уточнить валюту

Она может быть национальной или заграничной. Более выгодные условия, традиционно, у заграничной валюты. Но это и более рискованный вариант — курс может меняться и очень серьезно, если вы получаете доход в национальной валюте, то такие изменения могут серьезно повысить стоимость.

4. Проверить наличие разрешительных документов на саму квартиру

Принципиально важный вопрос. Неважно — новострой или вторичный рынок, все документы должны быть в порядке. Иначе, вы можете так и не получить свою квартиру, а деньги банку все еще останетесь должны. 

5. Определить, на какие цели вы берете деньги

Здесь тоже имеет смысл заранее выбрать — дом или квартира, коммерция или может собственный бизнес? Все это имеет значение и в расчетах, и в планировании выплат.

Например, вы хотите купить квартиру в новострое. Ей в любом случае еще потребуется ремонт! Стоит ли брать на него отдельный кредит или даже ипотеку? Сомнительно. Лучше объединить эти задачи. Ремонт будет входить в стоимость квартиры и залогом будет недвижимость с ремонтом.  

Хотите узнать сколько он вам обойдется? Введите данные в форму ниже и мы подготовим для вас индивидуальный расчет:

Виды ипотеки и их характеристики

• Обычная

Весь процесс проходит в несколько этапов:  

Выбор жилья. Выбор банка и программы. Заключение договоров (покупки жилья и договор ипотеки). Выплаты.  Полная выплата. Получение прав на собственность заемщиком по завершении срока (при условии выплаты всех средств).

Условия получения ипотеки разняться от банка к банку. Сроки, условия по объекту кредитования и заемщику (возраст, место работы, должность…), кто занимается продаже недвижимости… 

Все эти вопросы стоит изучить и согласовать до подписания договора. Не торопитесь с принятием решения, запросите условия от разных банков и сравните их со всей тщательностью.

• Льготная

Не хотите или не можете платить полную сумму? Участвуйте в специальных ипотечных программах! Они разработаны специально для уязвимых слоев населения, которым жилье нужно, а вот оплатить его по тем или иным причинам они не могут.

Социальную ипотеку могут получить семьи с детьми, молодые семьи, те, кто хочет приобрести жилье на Дальнем Востоке. Они предполагают более низкую процентную ставку, как результат — размеры выплат меньше и приобретения жилой недвижимости становится более реальным.  

Есть специальные программы и для более широкого круга пользователей с льготной ставкой. Самая популярная из них — 7% на новостройки. 

Эта программа подразумевает, что любой гражданин России может получить кредитование на покупку жилья с условиями:

• до 7% годовых на весь срок кредита;
• от 1 года до 30 лет;
• с первоначальным взносом от 15%;

При этом, заемщик обязан застраховать собственную жизнь и здоровье, а также жилье и передать права на жилье банку.  

Также, льготным кредитованием считаются ипотечные займы с минимальной суммой первоначального взноса или вообще ее полным отсутствием. Такие действуют, например, для молодых специалистов, школьных учителей и преподавателей в ВУЗах.  

Есть и другие государственные программы. Они все имеют свои условия и свои особенности. Это не самая простая ипотека, нужна ли вам такая — решать вам. 

Кроме этого их делят на:

• По типу недвижимости

Для получения займа на покупку недвижимости нужно указать какая именно недвижимость отдается в залог — ее предназначение (жилая/коммерческая), площадь, состояние… Эти документы для ипотеки — одни из самых важных. Оформления жилищного часто субсидируется или в принципе получает более выгодные условия. Размеры процентных платежей для коммерческой недвижимости часто больше — за счет более коротких сроков, того что суммы займа, как и риски для банка, — больше.

• По валюте

Иностранная валюта отличается более низкой ставкой, но и требует ежемесячных выплат в той же валюте. Если вы получаете доход в национальной — лучше брать именно в ней.  

Также, обратите внимание на стоимость недвижимости, если в договоре ее указывают в одной валюте, а ипотека у вас в другой — это чревато неприятными последствиями. 

• Целей получения

Для нецелевых займов (те, которые вы можете потратить, не отчитываясь об этом банку), условия ипотеки жестче. Ипотечное кредитование для приобретения недвижимости развито лучше. На прочие цели рекомендуем брать кредиты или рассрочки.

• Способу погашения

Есть три варианта — аннуитетный, дифференцированный и смешанный способы. 

Аннуитетный — каждый месяц, все время кредита вы платите одинаковую фиксированную сумму. Процент каждый месяц одинаковый — тот, который рассчитан на всю сумму кредита.

Дифференцированный — каждый месяц вы платите чуть меньше, чем в предыдущем. Процент рассчитывается на остаток суммы. В первый период — самые большие выплаты.

Смешанная — часть долга оплачивается по аннуитетной схеме, часть — дифференцированными платежами. Это довольно новый способ и его часто используют молодые банки, предлагая максимально выгодные условия для своих клиентов.

Какую взять ипотеку? Ответить однозначно довольно сложно. Многое зависит от конкретных условий. Но, важно предварительно: рассчитать ипотеку, понимать сколько времени вам потребуется на погашение займа, какие будут ежемесячные взносы. Сделать это для всех доступных вам вариантов и только после этого делать выбор.

Вопросы и ответы

Базовую информацию о том как взять ипотеку мы изложили… пришло время ответить на самые популярные вопросы по теме! 

Сколько обязательных платежей если брать ипотеку?

Зависит от размера первоначального взноса и срока. Согласно законодательству, банк должен предоставить вам информацию о суммах и график погашения кредита, а также назвать общую сумму.

Какие документы нужны для оформления ипотеки?

Выдача банковского займа требует минимального набора документов: 

• паспорт;
• копия трудовой книжки и/или трудовой договор;
• отчет об оценке недвижимости, технический и кадастровый паспорта;
• паспорт поручителя или созаемщика;
• паспорт и документы на недвижимость владельца недвижимости.

Банк может потребовать и другие документы. Все этапы оформления и выплат отмечаются в документах перед их подписанием.

Можно ли получить ипотеку без первоначального взноса?

Да, такие ипотеки бывают. Но это скорее исключение, чем правило. Или социальная система поддержки. Естественно, такой кредит заемщику выплачивать придется дольше.

Что такое рефинансирования ипотеки?

Если вы найдете банк с более выгодными условиями, то вы можете перепродать свою ипотеку. Точнее ваш банк продаст ее другому банку (который предлагает лучшие условия). Этот процесс и называется рефинансирование. 

Можно ли перепродать залоговую недвижимость?

Без разрешения банка квартиру вы не можете: продавать, дарить или менять. Но можете сдавать. Можете завещать ее, но только вместе с ипотекой. То есть, принимающий ее в дар должен будет выплатить остаток кредита за вас.

Как лучше купить квартиру в ипотеку?

Если есть возможность оформить льготную ипотеку — берите. Даже если у вас нет острой в ней необходимости. Если нет, то ищите место, где оформляют ипотеку “по вашим правилам” — в нужной вам валюте, на подходящий срок, с приемлемым процентом…

Можно ли погасить ипотечный кредит заранее?

Да, такая возможность есть и даже закреплена законодательно. Но условия для этого действия в каждом банке, которые выдают ипотечный кредит, свои. Не забудьте уточнить перед тем как переводить дополнительные средства.

Можно ли оформить ипотеку и кредит одновременно?

Как таковой потребительский кредит не препятствует получению займа на жилье. Но, оформление ипотечных документов может затянуться…Также не рекомендуем пытаться брать ипотечный жилищный займ с долгами по кредитам или плохой кредитной историей. 

Но что делать, если дополнительные деньги все же нужны? Например, на ремонт? Из этой ситуации есть несколько выходов: 

• Во-первых, взять рассрочку на ремонт в компании, которая его выполняет.
• Во-вторых, оформить кредит на другого жильца квартиры или родственника, который не является лицом, выплачивающим ипотеку. А с ним уже подписать договор, в котором вы обязуетесь передавать ему необходимую сумму раз в какой-то период.
• В-третьих, можно внимательно просчитать стоимость ремонта и просто собрать необходимую сумму. Если максимально снизить запросы может получиться не слишком большая цифра. Не хотите считать сами или боитесь ошибиться? Заполняйте форму ниже и мы сделаем все расчеты за вас!