Альтернативная и прямая сделка с недвижимостью: что это такое

Сделки с недвижимостью отличаются по своей сложности и количеству участников. Прямые и альтернативные продажи —  законом такая классификация не закреплена, но среди участников рынка недвижимости используется широко. Что означают эти понятия и чем отличаются?

Прямая сделка

Прямая, свободная или чистая продажа —  это сделка, в которой один человек покупает, а второй продает одно недвижимое имущество. Она не означает отсутствие проблем с оформлением и юридическую чистоту по умолчанию. Это процесс, в котором совершается одна сделка. 

Участников с обеих сторон может быть несколько, если квартира или дом находится в долевой собственности, а покупателей 2 или более.

Как проходит прямая сделка

Покупатель платит продавцу аванс за квартиру. Затем идет проверка документов, участники составляют и подписывают договор купли-продажи. На сайте Росреестра описаны случаи, когда требуется нотариальное оформление ДКП. Если продажа проходит без участия нотариуса, то оба участника подают договор в Росреестр. Расчет между ними проходит в любой удобной форме. После регистрации сделки в Росреестре она завершается. 

Пример 1

Мужчина покупает квартиру. Продавец —  единственный собственник, который приобрел этот объект по договору купли-продажи более 3 лет назад. Проверив все документы, можно подписывать договор и отправлять его на регистрацию. Подобные сделки проходят обычно в течение 10 рабочих дней.

Пример 2

Муж и жена покупают квартиру у женщины, которая является единственным собственником. Оба супруга после покупки станут владельцами квартиры в равных долях. В этом случае потребуется нотариальное оформление согласно ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Пример 3

Муж, жена и несовершеннолетний ребенок приобретают дом с использованием материнского капитала. Продавцы —  3 наследников. Кроме стандартных документов потребуется разрешение ПФР на распоряжение средствами капитала от покупателя. Со стороны продавцов от каждого нужен ДКП, а их регистрацию должен провести нотариус.

Альтернативная сделка и ее особенности

Что такое альтернатива? Это сделка, проходящая с участием 2 и более объектов недвижимости. Чаще всего это выглядит так: продавец одновременно продает свою квартиру/дом и покупает другое жилье. Это простой вариант альтернативы. Но иногда собираются цепочки в 8-10 объектов.

Денежные средства покупатель передает сразу конечному продавцу. Разницу в цене, если она есть, покупатель альтернативы доплачивает сам или получает от продавца.

Отличия альтернативной сделки:

• деньги поступают от покупателя сразу к конечному продавцу, минуя участника, который одновременно продает и покупает;
• все договора отправляются в Росреестр одновременно, где в один день проходят государственную регистрацию;
• расчет проходит только через банковский счет, ячейку, аккредитив.

Для чего организуют такие сложные сделки? Например:

• размен квартиры/дома на несколько других;
• обмен нескольких меньших по площади на один большой объект недвижимости;
• продажа с участием несовершеннолетних собственников;
• желание продавца сразу въехать в новое жилье;
• страх, что цены на недвижимость вырастут и денег с продажи не хватит.

Что такое сделка с альтернативой? Это сложная и долгая процедура, требующая работы юристов и риелторов. Иногда такая продажа растягивается на 3-5 месяцев и несет в себе множество рисков и издержек. 

Как проходит альтернативная сделка

«Нижний» покупатель —  это лицо, которое только покупает квартиру. «Верхний» продавец только продает свое имущество. Между ними может быть один или несколько людей, которые одновременно и покупатели, и продавцы. 

Все участники передают аванс своим продавцам по отдельности и под расписку. Важно, чтобы эта сумма была одинаковой для всех.

Следом идет проверка документов всех объектов, участвующих в сделке. Согласовываются все условия и нюансы, составляются отдельные договора на каждый объект в цепочке. 

Денежный расчет в таких схемах сложный, так как «нижний» покупатель по сути оплачивает жилье «верхнего» продавца. Необходимо посчитать стоимость всех квартир, распределить средства с учетом доплат и возвратов. Все денежные операции проводятся через банковскую ячейку или безотзывной аккредитив. Допуском к деньгам назначается, как правило, выписка из ЕГРН.

Важное условие альтернативной продажи: все договора должны быть зарегистрированы в Росреестре одновременно. Тогда сделка будет успешно завершена.

В новой квартире всегда хочется обновить ремонт и сделать его «под себя». Рассчитать стоимость несложно —  заполните форму ниже, и мы предоставим подробный расчет вашего ремонта.

Пример 1

Мужчина («нижний» покупатель) приобретает 1-комнатную квартиру за 3 млн рублей у семейной пары. Супруги подобрали в качестве альтернативы 2-комнатную за ту же цену. В ходе продажи мужчина оплачивает 2-комнатную квартиру «верхнему» продавцу и становится владельцем 1-комнатной. Семья получает 2-комнатную квартиру. 

Пример 2

Муж и жена хотят разменять свою 3-комнатную квартиру стоимостью 8 млн рублей на две: 1-комнатную за 3 млн и 2-комнатную за 6 млн рублей. «Нижний»покупатель —  мужчина, оплачивает полностью 1-комнатную первому «верхнему» продавцу и 5 млн за 2-комнатную. Доплату второму «верхнему» совершают муж и жена по условиям договора. 

Пример 3

3 наследников продают женщине 3-комнатную квартиру за 9 млн рублей. Каждый подобрал себе альтернативу —  по 1-комнатной квартире за 2 млн. У одного из продавцов 1-комнатной квартиры также есть альтернатива — частный дом за 2 млн рублей. В такой сделке «нижний» покупатель —  женщина, а «верхних» продавцов 3 —  собственники двух 1-комнатных квартир и собственник частного дома. Женщина оплачивает две 1-комнатные квартиры и дом за 1 млн «верхним» продавцам. Разницу в 4 млн рублей «нижний» покупатель доплачивает в договорном порядке.

Плюсы и минусы прямой продажи

Здесь риск срыва сделки минимален. Но сам объект недвижимости проверять на юридическую чистоту необходимо.

Пристальное внимание обратить на жилое помещение нужно в случае:

• наличия прописанных людей на жилплощади;
• права собственности у продавца по наследству;
• по договору ренты;
• по договору дарения (если срок владения меньше 3 лет);
• есть несовершеннолетний собственник;
• жилье приобретено с использованием материнского капитала;
• продавец состоит или состоял в браке.

Существенный минус: нередко продавцы повышают цену за квартиру или дом, готовых к чистой продаже.

Преимущества прямой сделки очевидны: 

• скорость оформления;
• возможность расчета наличными средствами «из рук в руки»;
• минимальный риск срыва;
• часто можно обойтись без нотариуса.

Плюсы и минусы альтернативы

Риски альтернативы связаны с большим количеством участников. Чем длиннее цепочка, тем сложнее провести сделку. 

Как и при прямой сделке, важно проверять все объекты на юридическую безопасность. Альтернатива еще и усложняется риском срыва по следующим причинам:

1. Один из участников может увеличить стоимость своего жилья. Тогда кто-то из цепочки поступит аналогично или вовсе откажется от сделки.
2. Не подобрали альтернативу продавцу-покупателю. Не найдя на рынке подходящей замены, человек отказывается продавать первоначальный объект недвижимости.
3. Росреестр зарегистрировал не все сделки. Из-за проволочек или проблем с документами регистрация всех договоров может пройти не одновременно. В таком случае нужно приостанавливать переход права собственности.
4. Банальная несогласованность действий. Участники могут затянуть срок сделки сами, не приезжая на встречи и не выполняя требования других сторон.

Продавцы понимают сложность альтернативы, поэтому нередко снижают стоимость жилья, привлекая покупателей. Это может стать для многих большим плюсом.

Преимущества успешной встречной сделки:

• быстрый въезд в новое жилье;
• не нужно снимать дополнительное жилье;
• не прерывается прописка;
• жилье с альтернативой стоит дешевле.

Вопросы и ответы

Как законом регулируются альтернативные сделки?

В гражданском кодексе нет понятия альтернативной или прямой сделки. Для Росреестра это всегда «один объект недвижимости=одна сделка«. То есть, вся цепочка будет рассматриваться как разные продажи.

Возможна ли ипотека при альтернативе?

Вид сделки никак не влияет на ипотечный договор. Но у участников сделки могут возникнуть проблемы. Например, когда не подобрана альтернатива, а у «нижнего» покупателя есть всего лишь 3 месяца после одобрения заявки в банк. Оценщики недвижимости могут не одобрить назначенную цену, тогда банк откажет в покупке. Ипотека возможна, но есть риск срыва сделки из-за банка. 

Как оформить ДКП так, чтобы продавец-покупатель после сделки не заявил, что не получал денег? Ведь фактически так и есть.

В спорных ситуациях суд будет рассматривать каждый договор в отрыве от другого. Поэтому исключить возможные проблемы в будущем помогут:

• расписка о получении аванса;
• ДКП, в котором указано, что продавец-покупатель получил деньги за свою недвижимость и финансовых претензий не имеет.

Другими словами, ДКП должен подтверждать получение расчета, несмотря на то, что фактически этого не произошло.

«Нижний» покупатель внес задаток, который был передан «верхнему» продавцу. Задаток придется возвращать в двойном размере, если сделка сорвется по вине «верхнего» продавца?

Если в договоре и расписке о получении прописан термин «задаток», то согласно п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ получившая сторона должна вернуть его в двойном размере при несоблюдении условий договора.

В альтернативных сделках применяется другое понятие —  аванс. Юридически он считается частичной предоплатой, а не обеспечением выполнения условий договора (ст. 1102 ГК РФ), поэтому возвращается в однократном размере.

Если вы хотите купить квартиру и рассчитываете затраты вместе с ремонтом, то заполните форму. Мы посчитаем расход на отделку жилища и предложим варианты. Попробуйте, это бесплатно!